【堺市版】相続する土地に赤道が含まれているとどうなる？土地評価・相続税・売却時の注意点を不動産会社が解説
「相続した土地に赤道が含まれていると言われた」 「公図を見ると、敷地の中に道のような部分がある」 「堺市で相続した土地を売却したいが、赤道がある場合はどうなるの？」
このようなご相談を、堺市で土地や戸建を相続された方からいただくことがあります。
赤道という言葉は、普段の生活ではあまり聞き慣れない言葉です。 しかし、不動産の相続・売却・建築・測量の場面では、非常に重要な確認事項になることがあります。
特に堺市内には、昔からの住宅地や農地、古い道路形態が残る地域もあり、相続した土地を調査して初めて「赤道が含まれている可能性がある」と分かるケースもあります。
赤道が関係する土地では、
- ・土地の評価方法
- ・相続税の計算
- ・売却できる範囲
- ・建築の可否
- ・隣地や道路との関係
- ・払い下げ手続き
- ・測量や境界確認
など、通常の土地よりも慎重に確認すべき点が増えます。
今回は、堺市で不動産売買・相続相談・土地売却を行っている LIXIL不動産ショップ 株式会社友進ライフパートナーが、 相続する土地に赤道が含まれている場合の注意点について、分かりやすく解説いたします。
そもそも赤道とは？
赤道とは、法務局に備え付けられている公図上で、昔から道路や通路のように利用されてきた土地を指すことがあります。
「赤道」と書いて「あかみち」と読みます。 現在の地図や住宅地図では分かりにくいことも多く、登記簿や公図、測量図などを確認して初めて分かるケースもあります。
赤道は、昔の公図で赤色に着色されていたことから、このように呼ばれるようになったとされています。
現在では、実際に道路として使われている場合もあれば、長年使用されず、宅地や畑、通路の一部のように見える場合もあります。
赤道は誰の土地なのか？
赤道は、多くの場合、国や市町村などの公的な管理に関係する土地として扱われることがあります。
そのため、相続した土地の中に赤道のような部分が含まれていたとしても、その部分まで当然に相続人の所有地になるとは限りません。
見た目では自分の敷地の一部に見えていても、公図上は赤道として扱われている場合があります。
この点を確認せずに売却や建築計画を進めると、後から問題になる可能性があります。
堺市で赤道が問題になりやすいケース
堺市内でも、古くからの住宅地や農地が残る地域では、赤道や水路が関係する土地があります。
特に以下のようなケースでは注意が必要です。
- ・相続した土地が古い住宅地にある
- ・公図と現況が一致していない
- ・昔から通路として使われていた部分がある
- ・敷地の中を細長い土地が通っている
- ・隣地との境界がはっきりしない
- ・再建築や分筆を検討している
- ・土地売却前に測量を行った
特に相続不動産の場合、親世代が長年使用していた土地を子供世代が引き継ぐため、土地の詳しい経緯を把握していないこともあります。
相続した土地に赤道が含まれていた場合の問題点
相続した土地に赤道が含まれている場合、まず確認すべきことは「どの部分が誰の土地なのか」です。
赤道部分が所有地ではない場合、その部分を自由に売却したり、建物を建てたりすることはできません。
また、赤道が敷地の中央を通っている場合、土地が分断されて見えることもあります。
土地の形状や利用状況によっては、評価額・売却価格・建築計画に影響する可能性があります。
赤道がある土地の評価はどうなる？
相続税の計算では、土地の評価が非常に重要です。
赤道が含まれる土地の場合、赤道部分を所有していないのであれば、その部分を単純に相続財産として評価できないケースがあります。
一方で、土地の利用状況によっては、赤道を含めた一体利用の状況や、将来的な払い下げの可能性なども考慮して判断されることがあります。
赤道がある土地の評価は、土地の形状・利用状況・接道状況・払い下げの可否などによって判断が変わる可能性があります。 そのため、相続税の具体的な計算については、税理士などの専門家へ確認することが大切です。
赤道がある土地は売却できる？
赤道がある土地でも、売却自体が必ずできないわけではありません。
ただし、通常の土地売却よりも事前確認が重要になります。
売却時には、買主様から以下のような確認を求められることがあります。
- ・赤道の位置
- ・所有権の範囲
- ・境界の有無
- ・再建築の可否
- ・接道状況
- ・払い下げの可能性
- ・通行利用の有無
これらが不明なままでは、買主様が不安を感じやすく、売却活動が進みにくくなる場合があります。
赤道がある土地を売却する前に確認したいこと
公図を確認する
まずは法務局で公図を取得し、土地の形状や赤道の有無を確認します。
公図上で細長い無番地のような部分がある場合、赤道や水路などの可能性があります。
登記簿を確認する
対象地の地番・地目・地積・所有者を確認します。
登記簿だけでは赤道の詳細まで分からない場合もあるため、公図や測量資料と合わせて確認することが重要です。
現地確認を行う
公図上では赤道があっても、現地では道路として見えないことがあります。
反対に、現地では通路のように見えていても、権利関係が複雑なケースもあります。
役所で確認する
赤道や水路の管理状況、払い下げの可否、道路扱い、建築基準法上の道路に該当するかどうかなどは、行政窓口で確認が必要になる場合があります。
測量を検討する
売却や分筆、建築を検討する場合は、土地家屋調査士による測量が必要になるケースがあります。
境界がはっきりしていない土地では、隣地所有者との立会いが必要になる場合もあります。
赤道の払い下げとは？
赤道が現在道路として利用されておらず、公共用地としての機能を失っている場合、一定の手続きにより払い下げを受けられる可能性があります。
払い下げとは、国や自治体などが管理している土地を、条件を満たしたうえで取得する手続きのことです。
ただし、赤道であれば必ず払い下げを受けられるわけではありません。
- ・現在も通行に利用されているか
- ・近隣住民への影響があるか
- ・代替通路があるか
- ・公共性が失われているか
- ・隣接地所有者の同意が必要か
などを確認する必要があります。
払い下げには時間がかかることがある
赤道の払い下げ手続きは、すぐに完了するものではありません。
行政への相談、現地確認、測量、関係者との調整、書類作成などが必要になるため、時間がかかることがあります。
そのため、相続した土地を売却したい場合や、建築計画がある場合は、早めに調査を始めることが大切です。
赤道が建築計画に影響することもある
赤道がある土地では、建物を建てる際の計画に影響することがあります。
例えば、赤道が敷地の一部に含まれている場合、その部分を建築敷地として扱えるのかどうかを確認する必要があります。
また、建築基準法上の道路に接しているかどうかも重要です。
再建築が可能かどうかは、不動産の価値に大きく影響するため、売却前に確認しておきたいポイントです。
相続税だけでなく売却価格にも影響する可能性
赤道がある土地は、相続税評価だけでなく、実際の売却価格にも影響することがあります。
買主様の立場から見ると、
- ・自由に使えない部分がある
- ・建築計画に制限があるかもしれない
- ・払い下げに費用と時間がかかる
- ・境界確認が必要になる
- ・将来トラブルになる可能性がある
といった不安材料になることがあります。
そのため、赤道がある土地を売却する場合は、事前に調査を行い、分かっている情報を整理して買主様へ説明できる状態にしておくことが重要です。
堺市で相続した土地を放置するリスク
赤道の有無にかかわらず、相続した土地を長期間放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。
- ・固定資産税の負担が続く
- ・草木の繁茂により近隣トラブルになる
- ・境界が分かりにくくなる
- ・建物が老朽化する
- ・相続人が増えて売却が難しくなる
特に相続人が複数いる場合、時間が経つほど話し合いが難しくなることがあります。
堺市で相続した土地や空き家を所有している場合は、早めに売却・活用・管理の方向性を決めることをおすすめします。
堺市で赤道がある土地を相談する流れ
赤道があるかもしれない土地については、次のような流れで確認を進めることが一般的です。
- ・土地の所在地を確認する
- ・登記簿・公図を取得する
- ・現地状況を確認する
- ・役所で道路や管理状況を確認する
- ・必要に応じて測量を検討する
- ・売却・活用・払い下げの方向性を決める
不動産会社だけで判断できない部分については、土地家屋調査士・司法書士・税理士・行政窓口などと連携しながら進めることが大切です。
よくある質問
Q. 赤道がある土地は売却できませんか？
必ず売却できないわけではありません。ただし、赤道の位置や利用状況、建築可否、払い下げの可能性などを確認する必要があります。
Q. 赤道部分も相続税評価に含まれますか？
赤道部分の所有関係や利用状況によって判断が変わる可能性があります。具体的な相続税評価は税理士へ確認することをおすすめします。
Q. 赤道は買い取ることができますか？
公共性が失われている場合など、条件を満たせば払い下げを受けられる可能性があります。ただし、必ず取得できるとは限りません。
Q. 堺市で相続した土地に赤道があるか調べられますか？
公図・登記簿・現地状況・役所調査などを組み合わせて確認することになります。土地売却を検討されている場合は、早めの確認がおすすめです。
Q. 赤道がある土地を相続したら、まず何をすればいいですか？
まずは公図や登記簿を確認し、土地の権利関係と現況を整理しましょう。そのうえで、売却・活用・管理・払い下げの方向性を検討することが大切です。
まとめ
赤道は、普段あまり意識することのない不動産用語ですが、相続・売却・建築の場面では重要な確認事項になることがあります。
相続した土地に赤道が含まれている場合、
- ・所有権の範囲
- ・土地評価
- ・相続税
- ・売却価格
- ・建築可否
- ・払い下げの可能性
- ・境界確認
などを慎重に確認する必要があります。
特に堺市で古い土地や相続不動産を所有されている場合、調査を進めて初めて赤道や水路の存在が分かることもあります。
「相続した土地を売却したい」 「赤道があると言われた」 「堺市で土地の活用方法を相談したい」 という方は、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。
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