不動産売却のよくあるトラブル【堺市】｜事前に知っておきたい注意点

• ・不動産売却でよくあるトラブル
• ・売却前に確認すべきポイント
• ・相続・空き家売却での注意点
• ・トラブルを防ぐ方法

• ・高すぎる価格で売り出して長期化する
• ・問い合わせが入らない
• ・途中で大幅値下げになる
• ・査定額だけで会社を選んでしまう

• ・雨漏り
• ・シロアリ被害
• ・給排水設備の故障
• ・給湯器不良
• ・床の傾き
• ・漏水

• ・境界標が見当たらない
• ・隣地との認識が違う
• ・樹木・塀・屋根の越境
• ・測量図が古い
• ・実測面積が違う

• ・売りたい人と残したい人がいる
• ・売却価格の考え方が違う
• ・売却代金の分配でもめる
• ・感情面で整理できない

• ・雨漏り・建物劣化
• ・雑草・庭木の繁茂
• ・害虫・害獣
• ・不法投棄
• ・固定資産税の負担
• ・近隣苦情

• ・片付けが進まない
• ・処分費用が高額になる
• ・売却時期が遅れる
• ・相続人間で意見が分かれる
• ・貴重品確認に時間がかかる

• ・取得費が分かるか
• ・売却益が出るか
• ・所有期間
• ・相続税の取得費加算
• ・空き家の3,000万円特別控除

• ・査定額だけで会社を選ぶ
• ・地域相場に詳しくない
• ・販売活動の説明が少ない
• ・連絡が遅い
• ・売却戦略が曖昧

• ・適正価格で売り出す
• ・建物不具合を正確に伝える
• ・境界・測量状況を確認する
• ・相続人間で方向性を整理する
• ・空き家管理を放置しない
• ・税金を事前確認する
• ・地域に詳しい不動産会社へ相談する

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１　ローン特約条項とは？

不動産を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。しかし、売買契約を締結した後にローン審査が否認されるリスクはゼロではありません。
そのリスクから買主を守るために設けられているのが「ローン特約条項」です。
ローン特約条項とは、住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が不利益を受けることなく契約を解除できるようにする特約です。
一般的には、融資が否認された場合、契約は白紙解除となり、手付金も返還される仕組みになっています。
この特約は、不動産取引において極めて重要な安全装置といえます。
なぜなら、不動産売買契約は一度締結すると原則として一方的に解除できず、違約金や損害賠償が発生する可能性があるためです。
ローン特約がなければ、「ローンが組めない＝購入できない」にもかかわらず、契約だけが残るという重大なリスクが生じます。

また、ローン特約には主に2つの種類があります。
一つは「解除条件型」で、一定期間内にローン承認が得られなければ、自動的に契約が解除されるタイプです。
もう一つは「解除権留保型」で、ローンが不成立となった場合に、買主が期限内に意思表示をすることで契約を解除できるタイプです。
現在の実務では、解除権留保型が主流とされており、買主の意思表示が重要なポイントとなります。
つまり、「ローンが通らなかった」だけでは自動的に解除されるわけではなく、期限内の適切な手続きが必要になるのです。

２　トラブルを防ぐには？

ローン特約は便利な仕組みですが、内容を正しく理解していないとトラブルの原因になります。
実際、不動産取引におけるトラブルの多くは、このローン特約の解釈や運用に関するものです。

まず重要なのは、契約書の内容を具体的に確認することです。
ローン特約の条件や解除の要件が曖昧な場合、後になって「解除できる・できない」で争いになる可能性があります。
そのため、融資金額・金融機関・承認期限・解除期限などを明確に記載することが重要です。
次に、期限管理を徹底することです。特に解除権留保型の場合、期限内に解除の意思表示をしなければ、ローンが否認されても契約を解除できなくなる可能性があります。
この期限は数日〜数週間程度に設定されることが多く、見落とすと大きな損失につながります。
さらに、誠実にローン申込みを行うことも重要です。買主には、融資成立に向けて努力する義務があるとされており、これに違反した場合はローン特約が適用されないことがあります。
例えば、意図的に審査を受けなかったり、虚偽の申告をしたりした場合は、解除が認められない可能性があります。
また、事前審査を活用することも有効です。契約前にローンの仮審査を通しておくことで、本審査で否認されるリスクを大幅に減らすことができます。
そして、審査が長引く場合には、早めに売主へ相談することも大切です。状況によっては、解除期限の延長など柔軟な対応が可能になる場合もあります。

３　契約解除できる場合とできない場合

ローン特約があるからといって、必ずしも自由に契約解除できるわけではありません。
解除できるケースとできないケースを正しく理解しておくことが重要です。
まず、契約解除できる代表的なケースは、以下の通りです。
・契約書に定めた金融機関でローン審査を行い、承認が得られなかった場合
・定められた期限内に、適切に解除の意思表示を行った場合
・買主に過失がなく、正当に融資が否認された場合
このような場合は、ローン特約が適用され、契約は白紙解除となり、手付金も返還されるのが一般的です。
一方で、契約解除できないケースも存在します。
・期限内に解除の意思表示をしなかった場合
・契約書に記載されていない金融機関のみで審査を行った場合
・買主の都合や過失によってローンが不成立となった場合
特に注意すべきなのは、「買主の責めに帰すべき事由」がある場合です。
例えば、ローン申込みを怠ったり、条件を勝手に変更したりした場合には、ローン特約による解除は認められません。
また、解除権留保型の場合、期限を過ぎると解除権そのものが消滅するため、結果として手付金の放棄や違約金の支払いが必要になる可能性もあります。

ローン特約条項は、不動産購入における「最後の安全装置」とも言える重要な仕組みです。
しかし、その内容を正しく理解しなければ、逆に大きなリスクとなることもあります。
これから不動産を購入する方は、「ローンが通らなければ解除できる」という表面的な理解にとどまらず、期限・条件・手続きのすべてをしっかり確認することが重要です。
それが、安心して取引を進めるための最も確実な方法と言えるでしょう。

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住宅業界では、さまざまな要因が重なり、新築価格の上昇が続いています。
その代表例が、木材価格の急騰を招いた「ウッドショック」です。

さらに2026年現在は、石油由来製品の価格高騰による「ナフサショック」や、省エネ基準の義務化に伴う「2025年ショック」など、複合的な要因が住宅価格を押し上げています。

■主な「ショック」と住宅への影響

・ウッドショック（2021年〜継続）

木材の需給逼迫により、価格は一時、平時の約4倍にまで高騰しました。
その影響は現在も続いており、建築費の上昇や納期の遅延を招いています。

・ナフサショック（中東情勢の影響）

ナフサとは？

ナフサ（Naphtha）とは、原油を蒸留する際に得られる、沸点30〜180℃程度の軽質油です。
プラスチックなど石油化学製品の原料となり、現代の住宅にも欠かせない存在です。

断熱材や樹脂サッシ、塗料などの価格が上昇し、1棟あたり数十万円規模のコスト増につながっています。

住宅業界への主な影響

① 建築費の上昇
資材価格の上昇により、住宅全体の建築コストが押し上げられています。
今後も上昇傾向が続く可能性があります。

② 資材供給の不安定化
一部資材では納期の長期化や供給制限が発生しており、安定調達が難しくなっています。
製造リードタイムが延びるケースも増えています。

③ 工期への影響
資材不足により着工の遅れや工程の見直しが必要となるケースもあります。
現場では、資材確保を前提とした工程管理が重要になっています。

・2025年ショック（省エネ基準義務化）

2025年4月から、原則すべての新築住宅に省エネルギー基準への適合が義務化されました。

さらに2030年には、ZEH水準の住宅が標準となる見込みであり、今後も性能向上に伴うコスト増が予想されます。

住宅の省エネ基準とは、「建築物省エネ法」に基づき、建物の断熱性能や設備の効率などについて定められた基準です。

基準を満たすためには、以下のような対応が必要になります。

・高断熱の窓や建材の採用
・太陽光発電など創エネ設備の導入
・高効率な空調・給湯機器の採用

これらにより住宅の性能は向上しますが、その分、建築費は従来よりも上昇する傾向にあります。

■住宅価格上昇への対策

・補助金制度を活用する
住宅価格の上昇が続く中、国や自治体では住宅取得を支援する補助金制度が用意されています。
制度は年度ごとに内容が変わるため、最新情報の確認が重要です。

・みらいエコ住宅2026事業
子育て世帯・若者夫婦世帯を対象に、高い省エネ性能を持つ住宅の取得を支援する制度です。
補助額は住宅性能や地域により異なります。

・ZEH支援事業
省エネ・創エネ性能の高い住宅に対する補助制度です。
ZEHやZEH＋など、性能に応じて補助額が設定されています。

※ZEHとは、年間のエネルギー消費量を実質ゼロ以下にすることを目指した住宅のことです。

・エリアや中古住宅も検討する

住宅価格はエリアや物件によって差があります。
無理のない予算を設定し、その範囲で選択肢を広げることが大切です。

新築にこだわらず、中古住宅やエリアの見直しも、有効な選択肢となります。

いかがでしたでしょうか。
お住まい探しの参考になれば幸いです。

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都市部で住宅価格が高騰するなか、マンションの売却を考える人が増えています。
子育てなどライフステージの変化やリモートワークの普及を受けて、住まいを買い替えたい現役世代も少なくありません。
しかし、売却で利益が出た場合、所有期間に応じて税率が異なる点には注意が必要です。
売却手続きの流れをおさえていただきたいため、本日はマンション売却について、解説をしたいと思います。

■都内のマンション価格が上昇中！

マンションの売却査定に出したら購入時から5割近く上がっていたという都内在中の方は多いと思います。
「次は郊外の戸建ても選択肢かな」と、今後の子育てを見据え、より広い部屋に買い替えたいという方は増えています。
そこで、売却検討を後押しするのが中古相場の上昇です。
不動産調査会社の東京カンテイによると、2025年の東京23区の中古マンション平均価格（70平方メートル換算）は前年比35%増の1億393万円。
データを確認できる1997年以降で初めて1億円を突破しました。
相場をけん引するのが築年数の浅い物件となります。
築浅マンションの『値上がり益』をもとに、ライフステージに即した新居を求める現役世代も増えているようです。
こうした価格上昇の背景には、建築資材や人件費の高騰による新築供給の絞り込みに加え、都心回帰の流れがあります。
テレワーク普及期には郊外への移住需要が高まったが、出社回帰の動きが広がる中で再び都市部への需要が集中しています。
国際的な投資マネーの流入も都心部の地価を押し上げる要因とされており、当面この傾向が続くとの見方も根強くあります。

■都心のマンション価格は上昇しているが、譲渡益の税率の仕組みと「5年の壁」

相場の上昇局面では売却時の税金に注意が必要です。
大まかに売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡益が課税対象となります。
取得費は購入代金といった住宅取得の費用、譲渡費用には不動産会社に支払う仲介手数料などを含む。
税率は売却した年の1月1日を基準に、所有期間5年以内なら39.63%、5年超は20.315%となります。
所有期間が5年以内の短期売却は税率が大幅に上がる為、注意が必要です。
高値で売れるうちに早く売却したいと考える人もいると思いますが、税率が下がる5年超のタイミングで検討するのも一案です。
なお、この「5年」は購入日から売却日までの暦上の期間ではなく、売却した年の1月1日時点での所有年数で判定される点に注意が必要です。
例えば2021年3月に購入した物件を2026年2月に売却した場合、実際の保有期間は約5年に達していても、2026年1月1日時点では所有期間が4年となり、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
売却時期の設定は、こうした制度の細部まで確認したうえで慎重に行っていただきたいと思います。

■優遇制度を活用して税負担を軽減する方法もあります！

実際の税額は優遇制度の活用で大きく変わります。
例えば譲渡益が3000万円以内なら特別控除により税負担はありません。
さらに所有期間が10年超といった条件を満たせば、特別控除後の譲渡所得で6000万円まで14.21%の軽減税率が適用されます。
所有期間10年超の自宅を売って、より高額な家に買い替える際、新居の売却まで税金を繰り延べられる「買い替え特例」もあります。
適用期限は2025年末でしたが、2026年度税制改正大綱で2年間の延長が決まりました。
特別控除・軽減税率と併用できず、譲渡益が特別控除額を超える場合などに選択肢となります。
相場高騰で買い替え特例を選べる例は少なくありませんが、将来の税負担が増す可能性があるため、どの税制優遇を使うかは慎重に判断すべきです。
また、売却した年に住宅ローン控除を受けている場合、3000万円特別控除との併用には一定の制限がある為、注意が必要です。
住宅ローン控除は新居購入後に適用を受けるケースが多い為、売却益への特別控除と組み合わせる場合は適用要件を事前に税理士に確認することをおススメします。
優遇制度はそれぞれ適用条件が異なり、組み合わせによっては思わぬ税負担が生じることもあります。

■売却手続きの流れ（査定から契約まで）について

自宅売却では手続き全体の流れをおさえるのも欠かせません。
第一歩は相場を調べることです。
自宅マンションや近隣物件の成約価格を把握しましょう。
不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」で間取り・面積、築年数、最寄り駅までの距離といった条件を入力すると成約事例がわかるシステムもございます。
個別の取引内容は非開示だが、周辺相場を確認できます。
マンションの場合は、「AIマンション査定」というWEBシステムもありますので、この機会にご確認ください。

AIマンション査定←詳しくはこちら

売却を進めるなら、不動産仲介業者に査定依頼をし、その後、業者と結ぶ媒介には3種類あります。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の違いも理解しておきたい。

専任・専属専任は1社のみに依頼する形で、業者側の販売活動に対するモチベーションが高まりやすい反面、複数業者を競わせることができない。
一般媒介は複数社に依頼できるが、各社の活動量が分散しやすいとも言われます。
物件の特性や売却を急ぐか否かに応じて、契約形態を使い分けることが重要です。
仲介業者は買い手を募集し、内覧の調整もする。
購入希望者から値下げを求められるケースも少なくない。
業者を通じて価格などを交渉し、納得できれば最終的に売買契約を結ぶ。
売値を決める際は、手元に残る金額を確認したい。
仲介手数料の上限は基本的に「取引価格×3%＋6万円」に消費税を加算した額となります。

今後の参考にお役立てください。

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１　いつからどのように拡充？

2026年春、住宅ローンの代表格である「フラット35」が大きく制度拡充されることになりました。
背景には、住宅価格の高騰や金利上昇局面への対応、さらには子育て世帯への支援強化といった社会的な要請があります。
今回の改正は、2026年3月および4月の資金実行分から段階的に実施される予定です。
主なポイントは大きく3つに分けられます。
まず最もインパクトが大きいのが、融資限度額の引き上げです。
これまで最大8,000万円だった融資額が、1億2,000万円へと大幅に拡充されます。
これは約20年ぶりの見直しとも言われており、住宅価格の上昇に制度が追いついた形です。
次に、住宅の床面積要件の緩和です。これまで一戸建て住宅では70㎡以上が対象条件でしたが、50㎡以上へと引き下げられました。
これにより、コンパクト住宅や多様な住まい方にも対応できるようになります。
さらに、借換融資の制度拡充も大きなポイントです。従来は新規借入のみ対象だった「フラット35子育てプラス」が借換にも適用可能となり、子育て世帯の金利負担軽減が期待されています。
加えて、借入期間の算出基準の見直しや、新たなローン保険制度の創設なども行われ、制度全体として「より柔軟に、より使いやすく」進化しています。
今回の拡充は単なる条件変更ではなく、住宅取得環境の変化に対応した“構造的なアップデート”と言えるでしょう。

２　考えられるメリット

今回の制度拡充により、利用者にとってのメリットは多岐にわたります。
まず最大のメリットは、購入可能な物件の幅が広がることです。
融資限度額が1億2,000万円まで引き上げられたことで、これまで自己資金が不足して購入できなかった物件にも手が届く可能性が高まりました。
特に都市部では物件価格の上昇が顕著であり、この改正は実務上非常に大きな意味を持ちます。
次に、ライフスタイルに合った住宅選びが可能になる点です。
床面積要件の緩和により、小規模住宅や二拠点居住など、多様な住まい方に対応しやすくなりました。
これまで制度の枠に合わず利用できなかった層にとっては、大きなチャンスとなります。

さらに、金利リスクへの備えがしやすくなることも重要です。
近年は金利上昇局面に入りつつあり、変動金利から固定金利への借換ニーズが高まっています。
今回、子育て世帯向けの金利優遇が借換にも適用されることで、安心して固定金利へ移行しやすくなります。
また、借入期間の柔軟化により、毎月の返済負担を抑えられる可能性もあります。
返済期間が長く取れることで、無理のない資金計画が立てやすくなる点は、多くの利用者にとってメリットとなるでしょう。
総じて今回の改正は、「借りやすさ」「選びやすさ」「安心感」の3つを強化した内容となっています。

３　考えられるデメリット

一方で、制度拡充には注意すべき点も存在します。
まず挙げられるのが、借入額の増加によるリスクです。
融資限度額が引き上げられたことで、より高額な借入が可能になりましたが、その分、返済総額も増加します。
借りられる金額と返せる金額は必ずしも一致しないため、冷静な資金計画が不可欠です。
次に、返済期間の長期化による負担の先送りです。
返済期間を延ばすことで月々の支払いは軽減されますが、その分、支払い期間が長くなり、結果的に総返済額が増える可能性があります。
特に長期返済は、将来の収入変動やライフイベントの影響を受けやすくなる点に注意が必要です。
また、制度が複雑化している点も見逃せません。
子育てプラスや各種優遇制度、借換条件などが増えたことで、最適な選択をするためには一定の知識が求められるようになっています。
単純に「条件が良くなった」と捉えるだけでなく、自分にとって本当に有利かどうかを見極めることが重要です。
さらに、金利動向も無視できません。
固定金利は安心感がある一方で、変動金利よりも金利水準が高くなる傾向があります。
今後の金利上昇局面では、どのタイミングで借入・借換を行うかが重要な判断ポイントとなるでしょう。

今回のフラット35の拡充は、住宅取得のハードルを下げる一方で、「より主体的な判断」を求める制度へと進化したとも言えます。
借りやすくなった時代だからこそ、安易に借りるのではなく、自分にとって最適な選択を見極めることが、これまで以上に重要になるでしょう。

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住宅を購入する際には、住宅ローン控除をはじめ、不動産取得税や登録免許税の軽減措置など、さまざまな税制上の優遇制度を利用できます。

これらの制度を上手に活用することで、購入時や購入後の税負担を大きく軽減することが可能です。

主な税制優遇制度をご紹介します。

■ 住宅ローン控除（住宅ローン減税）

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（控除しきれない分は一部住民税）から控除できる制度です。

控除内容

・控除額：年末ローン残高の0.7％

・控除期間

新築住宅：原則13年間

中古住宅：原則10年間

・適用期限：2030年12月31日までに入居した方

主な要件

・床面積50㎡以上

・合計所得2,000万円以下

・省エネ基準を満たす住宅は優遇あり

2026年以降の主な改正ポイント

・子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額上乗せ措置の継続・拡大

・省エネ基準のさらなる強化

・土砂災害特別警戒区域内の新築住宅は原則対象外

※具体的な借入限度額などは法案成立後に公表予定です。
住宅ローンを検討する際は、必ず最新情報を確認しましょう。

■ 住宅取得資金等の贈与税の非課税制度

親や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

非課税限度額（2024年～2026年）

・省エネ等住宅：1,000万円

・その他の住宅：500万円

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

■ 印紙税の軽減措置

不動産売買契約書や建設工事請負契約書には印紙税がかかりますが、一定期間内に作成される契約書には軽減措置が適用されます。

・適用期限：2027年3月31日まで

契約金額に応じて軽減後の税額が定められています。詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

■ 不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。新築住宅やその敷地には軽減措置があります。

建物の軽減

・床面積50㎡以上240㎡以下

・課税標準額から1,200万円控除

計算式：
（評価額 − 1,200万円）× 税率3％
※本来4％ですが、2027年3月31日までは3％

土地の軽減

以下のいずれか大きい額が税額から減額されます。

1.45,000円

2.一定計算式による額（上限200㎡）

特例期間：2027年3月31日まで

■ 登録免許税の軽減措置

不動産登記時にかかる登録免許税も、住宅用家屋については軽減税率が適用されます。

軽減税率

・所有権保存登記：0.4％ → 0.15％

・抵当権設定登記：0.4％ → 0.1％

・土地売買による所有権移転登記：2.0％ → 1.5％

適用要件

・自己居住用住宅

・床面積50㎡以上

・取得後1年以内に登記

特例期間

・住宅用家屋・抵当権：2027年3月31日まで

■ まとめ

住宅購入時には、さまざまな税制優遇制度があります。
制度を正しく理解し活用することで、数十万円から場合によっては百万円単位で負担を軽減できる可能性があります。

ただし、制度内容は改正されることもあるため、必ず最新情報を確認し、税理士や専門家に相談することをおすすめします。

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中古戸建てを購入して建て替える（古家付き土地として購入する）場合は、まずその土地に新しい家を建てられるかどうかを確認することが最も重要です。

再建築不可物件でないか、接道条件を満たしているかなどの法的な確認に加え、解体費用や地盤の状態なども事前に把握しておく必要があります。
また、解体費用や仮住まいの費用なども含めた資金計画を立てることが大切です。

1. 再建築が可能かどうかの確認

建て替えを前提に中古戸建てを購入する場合、まず確認したいのが再建築が可能な土地かどうかです。

■ 接道義務
建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している土地でなければ、原則として建物を建てることができません。

■ セットバック
前面道路の幅が4メートル未満の場合は、道路の中心線から2メートル後退する「セットバック」が必要になる場合があります。
その分、利用できる敷地面積が減り、以前より小さい建物しか建てられない可能性があります。

■ 既存不適格建物
建物が建てられた当時の法規と現在の法規が異なる場合、同じ規模の建物を建てられない「既存不適格」となることがあります。

2. 解体費用と工期

建て替えの場合は、土地代や新築費用とは別に解体費用や工期も考慮する必要があります。

■ 解体費用
古い建物を解体する費用は、一般的に100万～300万円程度が目安です。
建物の構造や立地条件によっては、それ以上かかることもあります。

■ 既存設備の確認
水道管やガス管が隣地を経由して引き込まれている場合、新築時に引き直し工事が必要になることがあります。

■ 工期
解体から新築完成まで、6か月～1年程度かかることが一般的です。
その間の仮住まいの家賃や引っ越し費用も予算に入れておきましょう。

3. 地盤と周辺環境

■ 地盤調査
建て替え時には地盤調査を行います。
軟弱地盤の場合は、地盤改良工事（100万円以上）が必要になるケースもあります。

■ 建物の傾き

既存の住宅が傾いている場合、地盤が原因となっている可能性もあり、大規模な補強工事が必要になることもあります。

4. 住宅ローンと資金計画

古家付き土地を購入して建て替える場合、住宅ローンの組み方が通常とは異なる場合があります。

土地購入から新築完成までの期間は、
・つなぎ融資
・分割実行

などを利用するケースがあり、その間の利息負担が発生します。
また、再建築不可物件や違法建築の場合は、住宅ローンの審査が通りにくいこともあるため注意が必要です。

5. 近隣への配慮

解体工事や建築工事では、騒音や振動が発生します。

そのため、工事前には近隣への挨拶を行い、トラブルを防ぐ配慮も大切です。
また、解体車両や工事車両が入れる前面道路の幅も事前に確認しておきましょう。

■リフォームを検討する場合

中古住宅を購入してリフォームする場合は、引き渡し前にリフォーム会社へ内覧を依頼できるか確認してみましょう。

売主の了承があれば、引き渡し前にリフォーム会社が建物を確認することが可能な場合があります。
事前にリフォーム計画や見積もりを検討できるため、引き渡し後すぐに工事を始めることができます。

■リフォームの流れ

引き渡し後は、家賃と住宅ローンの**二重支払いの期間をできるだけ短くしたいものです。

そのため、物件選びの段階からリフォーム会社を決めておき、引き渡し前に計画や見積もりを検討しておくと、引き渡し後すぐに工事請負契約 → リフォーム工事へ進むことができます。

■まとめ

中古戸建てを購入して建て替える場合は、

・再建築の可否
・法規制
・解体費用
・地盤
・住宅ローン

など、通常の住宅購入とは異なる多くの確認事項があります。

古家付き土地の購入を検討する際は、物件・資金計画・法規制など専門的な確認が必要になるため、信頼できる専門家へ相談することをおすすめします。

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自宅に住み続けながら資金を調達する方法として注目されている「リースバック」。
自宅をいったん売却し、その後は賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける仕組みです。
従来は80代前後の高齢者が老後資金の確保を目的に利用するケースが多かったが、近年は50代・60代といった現役世代でも検討する人が増えています。

■自宅に住み続けながら資金を調達する「リースバック」について

背景には、住宅ローン負担の増加や収入不安、物価上昇など、家計を取り巻く環境の変化があるとみられます。
しかし、その利便性の一方で、契約内容を十分に理解しないまま利用すると、生活基盤そのものを揺るがしかねないリスクも潜んでいます。
例えば、50代の男性の相談事例では、退職後に無職となり、生活費不足から借金が約300万円に膨らみました。
手元資産は自宅のみで、リースバックによる資金調達を検討。
不動産会社からは約2000万円での買取提示を受けたが、この金額だけで判断するのは危険です。
売却後には家賃の支払いが発生し、さらに契約条件によっては長く住み続けられない可能性もあるためです。
短期的には資金繰りが改善しても、中長期的には住居と資金の両面で不安定になるケースも少なくありません。

■「リースバック」の売却価格は市場価格の7〜8割程度

一般的に、リースバックの売却価格は市場価格の7〜8割程度とされる。
これは仲介ではなく、不動産会社による直接買取であるためです。
スピーディーに現金化できる反面、本来得られるはずの売却益よりも低くなります。
また、売却後の賃貸契約にも注意が必要です。
契約形態には、更新が可能な「普通借家契約」と、期間満了で終了する「定期借家契約」があります。
後者の場合、契約期間終了後に再契約できる保証はなく、結果的に退去を迫られるリスクがあります。
その為、「自宅に住み続けながら資金を調達する」という文言だけで判断してしまうと思わぬトラブルとなる可能性があります。
さらに大きなポイントとなるのが賃料水準です。
事業者によって差はあるものの、年間賃料が売却価格の6〜10％程度に設定されるケースが多くあります。
仮に2000万円で売却し、年間家賃が160万円（8％）とすると、13年ほどで売却額に相当する金額を支払う計算になります。
勿論、更新料や値上げの可能性もあり、長期間住み続けるほど経済的負担が増していく構造となっています。

■トラブルが相次ぐ「リースバック」？！

見落とされがちなのが「再取得の難しさ」です。
一部のリースバック契約には買い戻し特約が付くこともありますが、その価格は売却時より高く設定されるのが一般的で、実際に買い戻せるケースは限定的といわれます。
つまり、一度手放した自宅を再び所有することは容易ではなく、将来的な選択肢が狭まる可能性もある事です。
こうした点から、専門家はリースバックだけに頼るのではなく、他の選択肢と比較検討する重要性を強調しています。
例えば、自宅を担保に資金を借りるリバースモーゲージであれば、借入額は物件価値の5〜6割程度にとどまるものの、所有権は維持される。
また、住宅ローンの返済が厳しい場合には、金融機関に返済条件の変更（リスケジュール）を相談することで、毎月の負担を軽減できる可能性もあります。
任意売却や住み替えといった手段も含め、状況に応じた選択が求められます。
一方で、リースバックが有効に機能する場面も確かに存在し、例えば、入居予定の高齢者施設が満室で、入居待ちの期間だけ資金を確保しながら住み続けたい場合や、相続対策として資産を現金化したいケースなどです。
また、事業資金や急な支出への対応として、短期間でまとまった現金が必要な場合にも一定のメリットがあります。
重要なのは、「今いくら手元に入るか」だけでなく、「その後の生活がどうなるか」という視点です。

■リースバックの利用は「その後の生活がどうなるか」で選択する！

家賃負担は継続的に発生し、契約内容次第では住居の安定性も左右されます。
さらに、高齢期に再び賃貸住宅を探すことの難しさも考慮すべきです。
特に単身高齢者の場合、保証人や収入面の問題から新たな住居確保が難航する可能性があります。
リースバックは、使い方次第で有効な資金調達手段となる一方、条件を誤れば生活の質を大きく損なうリスクもあります。
契約前には複数の不動産会社から見積もりや条件を取り寄せ、賃料や契約形態、将来の見通しを丁寧に比較することが不可欠です。
また、ファイナンシャルプランナーや不動産の専門家など第三者の意見を取り入れることで、より客観的な判断が可能になります。
目先の資金繰りだけにとらわれず、長期的な視点で住まいと資産のバランスをどう保つかを検討するべきです。
リースバックを検討する際には、その本質を正しく理解し、自身のライフプランに照らして慎重に判断することが求められています。
今後の参考にお役立てください。

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都心部を中心にマンション価格が上昇する中、購入後にかかる維持費用も急速に膨らんでいるようです。
管理費や修繕積立金はこの5年で2〜4割上昇したとの調査もあり、家計への負担は無視できないレベルに達しつつあります。
マンション所有者や購入希望者は、価格だけでなく「維持コストの将来像」を見据えた判断が求められます。

■マンション管理費も年々高まっている？！

「ここ5年で3回目の管理費値上げだ」。東京都内の築15年超・400戸規模の大規模マンションがあるようです。
2025年末に管理会社から届いた値上げ要請に頭を抱え、人件費の上昇を理由に、すでに10%以上の値上げを2度受け入れてきたが、連続の値上げには住民の反発も強いというものです。
人手不足の深刻さは理解しているが、住民の負担感も限界に近づいている為、これからマンション購入を検討されている方はこの事情も把握するべきです。
マンションでは一般的に、日常的な維持管理に使う「管理費」と、大規模修繕に備える「修繕積立金」を毎月徴収しています。
この2つの費用が軒並み上昇しており、特に20階以上のタワーマンションでは管理員の配置や設備維持の手間が増えるため、負担が重くなります。

■マンションの維持費高騰は構造的な人手不足と物価上昇

LIFULLの調査によれば、東京都23区の築10〜20年の中古マンションでは、管理費が最大18%、積立金は43%も上昇しているようです。
管理員や建設職人の不足は構造的で、短期的に改善する見込みは望み薄と言わざる負えません。
資材価格の上昇も追い打ちをかけ、修繕計画の見直しを迫られるマンションが増えています。
国土交通省の「2023年度マンション総合調査」では、修繕計画に対して積立金が不足していると回答したマンションは36.6%。しかし「不足・余剰が不明」とする23.5%のマンションは、管理組合が現状を把握できていない可能性が高く、実際には不足しているケースはさらに多いものと予想されます。

■マンションの積立金不足は深刻化、融資利用も増加している？！

積立金が不足したマンションが利用する住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」は年々増加し、2024年度は257億円と過去最高を記録したそうです。
融資を受ければ返済分も積立金に上乗せされるため、住民負担はさらに増えます。

■マンションの購入前のチェックが必須に！

マンション購入希望者は、物件価格だけで判断するのは危険な時代となりました。
国交省の積立金ガイドラインや周辺相場と比較し、現在の積立金が適正かどうかを確認する必要があります。
販売価格が割安に見えても、維持費が相場より低く設定されている場合、将来的に大幅な値上げが避けられないケースも多くあります。
修繕周期を12年から18年に延ばすことで、長期的には工事回数を減らしコストを抑えられるケースも多くあります。
しかし、耐久性の高い資材の採用や専門家による詳細な診断が必要で、1回あたりの工事費はむしろ増える傾向にあります。
住民の理解を得るには半年〜1年の議論が必要になることも多く、結果、修繕せずにいるマンションもあるようです。

■マンションの管理会社の変更は万能策ではない

管理費の値上げを避けようと管理会社を変更しても、人手不足は業界全体の問題であり、引き受け手が見つからないケースも増えています。
管理会社の変更は「費用削減の切り札」ではなくなりつつある。
これからマンション購入をしようと思われている方は、購入価格だけではなく、管理費と修繕積立金についての事前把握もお忘れないようご注意ください。
今後の参考にお役立てください。

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１　新住所登記と旧住所って何が違う？

不動産を所有している方にとって、「登記上の住所」は非常に重要な情報です。登記簿には所有者の氏名と住所が記録されており、この情報をもとに所有者の特定や連絡が行われます。

不動産を購入する際、司法書士から「新住所登記」と「旧住所登記」のどちらにするかを確認されることがあります。

新住所登記とは、購入後に居住する新しい住所を登記簿に反映させる方法です。一方、旧住所登記とは、引っ越し前の住所、つまり現在の住民票に記載されている住所で登記を行うことを指します。登記は住民票の住所をもとに行われるため、どちらを選択するかは重要な判断となります。

通常、登記のタイミングは、売買代金の支払いと物件の引き渡しが完了した日です。しかし、この時点ではまだ新居に居住していないケースがほとんどです。住民基本台帳法では、転入・転居の届出は「引っ越し後14日以内」に行う義務があり、原則として事前の届出は認められていません。そのため、制度上は新住所での登記は現実的に難しい場面も多くあります。

それにもかかわらず、実務上は新住所登記が選ばれることも少なくありませんでした。理由は、旧住所で登記をした場合、その後に「住所変更登記」を行う必要があり、手間や費用が発生するためです。将来的な負担を避ける目的で、引っ越し前であっても新住所登記を選択するケースが一定数存在していました。

一方、旧住所で登記を行った場合には、後日、現住所へ変更するための手続きが必要になります。この住所変更登記には、住民票や戸籍の附票などの書類が求められ、時間とコストがかかります。そのため、手続きを行わず放置されてしまうケースも少なくありませんでした。

その結果、登記簿上の住所と実際の住所が一致しない「ズレ」が生じ、所有者の所在が把握しにくくなるという問題が社会的に広がっていきました。こうした状況を背景に、不動産登記制度そのものの見直が進められることとなったのです。

２　始まったスマート変更登記とは？

こうした問題を解決するために導入されたのが「スマート変更登記」という新しい仕組みです。

スマート変更登記とは、不動産の所有者が住所や氏名を変更した際に、従来のように自分で申請をしなくても、法務局が自動的に変更登記を行ってくれる制度です。この制度は2026年4月から本格的にスタートし、同時に住所変更登記そのものも義務化されました。つまり、今後は引っ越しなどで住所が変わった場合、原則として2年以内に登記を変更しなければならず、怠ると過料の対象となる可能性があります。しかし、毎回自分で申請を行うのは現実的に負担が大きいものです。そこで、この負担を軽減するためにスマート変更登記が用意されています。

この制度の特徴は、事前に「検索用情報」を登録しておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）と連携し、住所変更の有無を自動的に確認し、必要に応じて職権で登記を更新する点にあります。つまり、これまでのように「忘れていた」「面倒だった」という理由で放置されることを防ぎ、登記情報を常に最新の状態に保つことができるのです。また、スマート変更登記を利用すれば、登録免許税や書類準備が不要になるケースもあり、コスト面でも大きなメリットがあります。

３　どのように新住所登記に変更されるのか？

では実際に、旧住所で登記していた場合、どのようにして新住所へ変更されるのでしょうか。

スマート変更登記を利用する流れは非常にシンプルです。

まず、不動産の所有者が法務局に対して「検索用情報の申出」を行います。この申出では、氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどを登録します。この登録が完了すると、法務局は定期的に住基ネットと照合を行い、住所変更があったかどうかを確認します。そして変更が確認されると、本人に対して確認の連絡が入り、同意をすれば法務局が自動的に登記を更新します。この仕組みによって、旧住所で登記をしていた場合でも、引っ越し後は自動的に新住所へと変更されることになります。

従来は、住所変更のたびに自分で書類を集めて申請しなければならず、特に複数回引っ越しをしている場合には「住所のつながり」を証明するのが大きな負担でした。しかしスマート変更登記では、その確認作業も含めて行政側で対応されるため、利用者の手間は大幅に軽減されます。ただし注意点もあります。この制度はあくまで「申出をしている人」が対象であり、申出をしていない場合は従来どおり自分で変更登記を行う必要があります。また、海外在住者など一部対象外となるケースもあるため、事前の確認が重要です。これからの不動産登記は、「自分で変更するもの」から「自動で更新されるもの」へと大きく変わろうとしています。

旧住所で登記をしていても問題ない時代から、正確な情報を自動で維持する時代へ。スマート変更登記は、その象徴ともいえる制度です。不動産を所有している方は、この新しい仕組みを正しく理解し、早めに準備しておくことで、将来的な手間やリスクを大きく減らすことができるでしょう。

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