土地や建物を相続する際、耳にするのが「セットバック」という言葉。
不動産や建築関係の方なら耳馴染みのある言葉ですが、そうでない方からすると何を指しているのか想像しづらいものです。
不動産相続を行う際、セットバックが相続税評価額に大きくかかわることがあるので、「将来的に実家の土地・建物を相続する」という方は覚えておいて損はないでしょう。
今回は、セットバックの概要と相続税評価額についてご紹介していきます。
土地と面する道路に左右される！相続税評価額に関係する「セットバック」の概要
セットバックとは、土地と道路の境界線を"道路の中心線から2m地点まで後退させる手法"のことです。
※「中心振り分け」や「一方後退」などがあり、市役所等で確認が可能
建築基準法では土地および建物は、原則幅4m以上の道路に接する必要があると定められています。
とはいえ、建築基準法の施工前に建てられた建物のなかには、道路幅4m未満の道路に面しているものも少なくありません。
そういったものに関しては、
・道路幅が4m未満であること
・建築基準法の施工前に建てられた建物であること
・知事や市長といった特定行政庁の指定を受けていること
上記の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなし、現状維持でもよいとしています（建築基準法第42条2項）。
※建築基準法第42条2項の規定によって道路の指定を受けることから「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれている
ただ、そうした土地では新たに建物を建てたり、建て替えを行ったりすることができません。
そのため、将来的に建物を建築する際には道路幅を確保するために境界線を後退（セットバック）し、道路敷きとして提供する必要があります。
＜セットバックの例＞
・狭い道路に並ぶ住宅のいくつかが後ろに下がっている（または道路にはみ出している）
なお、セットバックは一見すると損のように思えますが、相続税評価額を下げられるため節税対策にもなります。
次項では、セットバックの必要な土地・建物を相続した際の相続税評価額について解説いたします。
相続税評価額はどう変わる？セットバックが必要な土地の査定方法
2項道路（みなし道路）に面する土地は、将来的にセットバックを行い道路敷きとして提供されることが予想されます。
つまり、本来得るべき土地の一部（セットバックした分）が個人で利用できなくなるため、相続税評価額が減額されるケースが多いのです。
一般的には、通常どおりに算出した相続税評価額の30％相当額（約70％に値する金額の控除）で評価されており、これは国税庁の定める「財産評価基本通達」をもとに決められています。
一方、相続する土地・建物がセットバック後だった場合、セットバックの事実を行政に報告していれば、すでに評価額が減額されていると考えられるため、相続税評価額を気にする必要はありません。
しかし、なかにはセットバックを報告していないケースもあり、その場合は道路敷きの扱いで評価が異なります。
＜道路敷きが私的使用および特定の人のみに使用されている場合＞
財産評価基本通達の規定に沿って評価を行います。
＜不特定多数の人の通行等で使用されている場合＞
公道と見なされるため評価の対象外となり、セットバックした部分の評価額はゼロになります。
まとめ
日本にはまだまだ幅4m未満の道路があり、そこに建つ古い建物も残されています。
そういった土地・建物を相続する際、セットバックを行う必要も出てくるでしょう。
セットバックを始めとする不動産の知識を身につけることは、自分の財産を守る糧となります。
相続の予定がある方は、不動産相続に詳しい不動産会社や税理士などに相談し、今から先を見据えて知識を蓄えておくことが大切です。
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