不動産を売却する理由についてはいくつかのパターンがあります。
転勤、住み替え、離婚など色々ありますが、最近は、「高齢になり施設へ入居するため」というケースもちらほらあります。
そんな場合に注意したいのは、売主様の意思能力（＝判断能力）についてです。
意思能力と聞くと、「契約をしているのだから意志があるに決まっているだろ」と思う方も多いと思います。
ちなみに、法律では『意思能力のない人がした契約は無効』となります。
では、意思能力がないとはどういう事かというと、
例えば、認知症にかかってしまい、正常な判断能力を失ってしまっている場合、その方とは契約を結ぶことはできません。
いくら契約書に署名捺印をしたとしても、契約自体が無効となってしまうことがあります。
良くあるケースでは、ご本人が認知症を患っており、息子さんが代理人となり売買契約を締結したが、後から娘さんが契約の無効を主張して裁判を起こした、という事例もあります。
契約当時のかかりつけ医の診断書を証拠として提出されてしまえば、裁判所にも本人の判断能力に問題があったことは明白ですし、契約自体が無効と認められてしまうことになるでしょう。
もし不動産所有者が判断能力のない状態になってしまっていれば、そのままでは売買契約を結ぶことはできません。
この場合は、家庭裁判所に本人に代わって契約を結ぶことができる代理人「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
さらに、売却する不動産がもともと住んでいた家の場合には、「居住用不動産の売却許可」も取得する必要もあります。
これらの手続きを全て行うとなると、準備から申立、後見人選任、売却許可まで早くても3～4か月かかります。
ケースによっては半年以上かかることもあります。
通常はここまでの準備が進んだうえでの売り出しになっているはずですので、買主側で気にすることではありませんが、売買契約時に売主の会話がスムーズにいかない、代理人が出てきているがその理由が明らかでないようなケースには注意が必要かもしれません。
契約後にスケジュールが変わってしまうと、住居物件の場合は引越しのスケジュールや、お子様がいらっしゃるご家庭でしたら学校の転入などにも影響が出てくるかと思います。
よりトラブルもなくスムーズに完了するには、売主様がどういう方なのかという事も事前に把握しておいた方が良いと思います。
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