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不動産購入前に内水氾濫エリアの有無確認は不十分

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不動産購入前に内水氾濫エリアの有無確認は不十分

カテゴリ:不動産購入の注意点
皆様こんにちは。

堺市の不動産売買で長年皆様から御支持頂いている「LIXIL不動産ショップ(株)友進ライフパートナー」です。不動産購入・不動産売却、相続相談、リフォーム相談から見積もり取得など物件の事について幅広く取り扱っている堺東駅前に店舗を構えている不動産会社です。

今回の記事テーマは「不動産購入前に内水氾濫エリアの有無確認は不十分」です。

■不動産購入前に「内水氾濫」のエリアの有無をチェックする!

不動産購入前に「内水氾濫」のエリアかどうかを調べるシーンも増えています。
しかし、「内水氾濫」の浸水想定区域図づくりがあまり進んでいない事をご存知でしょうか?そもそも、内水氾濫とは「雨水が下水道などの排水施設で川に排水しきれずにあふれること」です。台風などの影響により、下水道の排水能力を超える雨が降ったり、水路が合流する先の河川の水位が上昇したりして、宅地や道路、農地などに水があふれる事を指します。
また、河川の水かさが増えて発生する洪水氾濫とは異なり、

・河川から離れた場所でも発生する
・浸水被害の発生頻度が高い
・被害発生までのリードタイムが短い

などの特徴があるようです。国土交通省によると、2011~2020年の全国の水害被害額の合計は約4.2兆円で、うち3割が内水氾濫による被害だったというデータも出ているようです。

■自宅の浸水リスクなどの把握に役立つ「内水ハザードマップ」の作製状況について

自宅の浸水リスクなどの把握に役立つ「内水ハザードマップ」の前提となる地図情報だが、2022年3月末時点で最大降雨を想定した区域図を作製済みの下水道管理者は全体の1割だったそうです(国土交通省の調査結果)。改正下水道法により、下水道管理者に作製が義務付けられたようですが、人手負担が重く、なかなか作製が進んでいないようです。専門家は国の支援拡大が欠かせないと話しているようですが・・・。

■10年間で内水氾濫による浸水棟数は約21万棟ある!

国交省によると、2018年までの10年間で内水氾濫による浸水棟数は約21万棟ありました。洪水氾濫などによる浸水棟数の約2倍の件数となります。被害総額は2020年までの10年で約1.3兆円に上っています。近年は台風や集中豪雨の影響で、各地で内水氾濫が相次いでおり、2019年の台風19号では浸水被害が15都県で約3万戸に上りました。私が住む、川口市の荒川・新荒川もかなり危険な状況となりました。

国は対策を強化するため、2021年7月の水防法改正で、最大規模降雨を想定した浸水想定区域図の作製を雨水を処理する下水道管理者に義務づけました。

浸水想定区域図は、自治体などが浸水対策を進める上で必要なだけでなく、地域住民の避難行動につなげるため自治体が公表する「内水ハザードマップ」の前提にもなります。まず区域図を作製し、避難所の情報などを落とし込んでマップをつくるため、内水氾濫対策には欠かせない存在です。また、仮に作製が進んでも、内水氾濫のメカニズムは河川の氾濫などと比べて複雑で予測が難しいとの発表もあります。また、このような作製を進める為には国や県が専門家を派遣するなど技術面や資金面での支援を一層拡充していく必要があるそうです。いずれにせよ、近年の予測しがたい自然災害は、予想を上回る被害も発生する為、このようなハザードマップは不動産購入前の一つの目安としての判断が重要です。

■人とお金が掛かる「内水ハザードマップ」制作

国交省が今年10月にまとめた調査によると、2022年3月末時点で作製済みは105団体だったようです。全国に1097ある対象団体の約1割にとどまりました。特に規模の小さい自治体では職員や財源が限られ、作製が進まないとの声が上がっているようです。

区域図の作製には、最大規模の雨が降った際の下水道管内の流量やあふれた水が地表をどう伝うかなどを解析する浸水シミュレーションが必要になります。過去の浸水実績の収集、地形の特徴、既存施設の排水能力の確認などの事前作業が必要で、職員による現地調査が求められる場合もあるそうです。シミュレーション自体は専門業者に依頼する例が多く、委託費の負担も大きいとの事。

必要経費は下水道整備の面積などによって異なりますが、2022年4月に区域図を公表した愛知県清須市は約1300ヘクタール分の区域図作製に約2000万円がかかったようです。

国交省は2022年、想定区域図の作製費用のうち2分の1を補助する制度を設け、2025年度末までに全国800団体が作製を終える目標を掲げました。市町村の防災担当者向けにオンライン説明会を開いたり、都道府県の浸水対策勉強会などに同省下水道部の職員らを派遣したりして啓発や支援に取り組んでいますが、過去に内水氾濫が発生してないエリアは「今後も発生しない」だろうとの理由から作製に懸念を示す自治体もあるようです。

いずれにせよ、今後の不動産購入の際には、「内水氾濫」の懸念状況を把握していただきたいと思います。しかし、「内水ハザードマップ」が作製されていないエリアは「安心」ではなく、「注意が必要なエリア」として、今後の作製時期等を確認していただきたいと思います。
「災害」や「災難」に対する人の意識というものは、発生頻度が低くなると薄らいでいくものです。また、「いざというときのために」と、そのときは万全にしたつもりの防災対策も、時間が経過するにつれ、万全とは言えなくなってしまうこともあります。しかし、「災害」は忘れたころにやってきます。起こってしまってから、「あのとき、ああしておけばよかった」と後悔したくはありません。災害の被害を最小限におさえ、ご自身だけでなく、大切な家族や友だちを守るためにも、災害への備えは不動産購入前にはしっかり確認しましょう。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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