住宅ローンの本審査になると、本人だけではなく、購入する物件自体の評価も行われます。
なぜなら銀行は、購入する物件を担保にして（抵当に入れて）その資金を貸すからです。
銀行としても数千万円というお金を貸すわけですから、いかに相手が信用できる人間であっても、最後の安全の為に保険をかけてきます。それが、「担保」です。
借主がローンを返せなくなった時には、その物件が競売にかけられて、落札されたお金で穴埋めされるわけです。したがって、その物件が担保としてどのぐらいの価値があるのかは、とても重要になってきます。
銀行にとっては、貸した金額と担保物件の価格は、本来であれば最低でも釣り合っていなければなりません。
出来れば、担保物件の価格の方が高額である方が安心です。もしも担保物件の方が安いとなると、万が一の時には収支はマイナスになってしまうわけです。
従って銀行は、安心して貸せるのであれば、「まあ金利は低くてもいいですよ」となりますが、リスクが大きい場合には「これくらいの金利をもらわなければ貸せません」となります。
そこで金利の優遇に差が出てきます。
購入する側からすると、購入する物件にたいして「どれだけ自己資金を投入できるか」ということになってきます。ここでの自己資金は、物件本体部分に投入できる資金の事で、諸費用などは別途用意しておく必要があります。
例えば、5,000万円の物件を買う時に自己資金として1,000万円使えるのであれば、ローンで借りるのは4,000万円で済みます。銀行としては、もし返してもらえなくなったとしても、5,000万円の物件が残るわけですから、「それなら金利はお安くしておきましょう」となるわけです。銀行にとっては「ローリスク・ローリターン」です。このように自己資金のある人は安全に確実に利益が得られる良いお客様なのです。
ところが、自己資金がなくて5,000万円丸々借りなければならない、ともすると諸費用までローンに組み込みたいという人もいます。
これは「オーバーローン」ですから、銀行としては「返してもらえなくなった時は赤字覚悟」で融資しなければなりません。その高いリスクに見合った大きなリターン（ハイリスク・ハイリターン）を、ということで金利が高くなります。
融資額に対して担保価値がどのくらい余裕あるのかを「担保余力」と言いますが、それが自己資金の投入によって大きくなっているほど、金利は有利になるというわけです。
担保余力をどのように金利に反映するかは銀行によって異なりますし、一つの銀行でも数年の間にコロコロ変わります。景気が悪い時期であれば、どこの銀行も担保余力を重視していますが、景気がいい時期であれば自己資金ゼロ100％融資はもちろん、諸費用まで喜んで出してくれる時期もあります。
銀行の態度が降り戻される期間は短いこともありますし、銀行によっても融資スタンスが異なったりすることもあるのでその辺りも気に留めておきましょう。銀行に直接聞く事も出来ますが、まずは不動産のエージェントにも訊ねてみて下さい。
昨今では、単身者への融資がかなり厳しくなりました。
物件本体価格の1～２割自己資金を投入できないと融資をしてくれない金融機関が増えましたので要注意です。
ローンの審査は年収だけで判断はできなく、お勤め先の業種、年齢、自己資金等々複雑ですので、少しでも不安のある方は早々に相談されることをお勧めします。
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